搜索 咨询
我的位置:首页 > 法律常识 > 房地产 > 房屋买卖 > 商品房买卖 > 房屋预售合同的效力

张晓黎

CCTV《亚搏娱乐app下载说》嘉宾

执业十余年,所办理案件满意率高。

北京天霜亚搏娱乐app下载事务所副主任,婚姻房产业务部主任。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

房屋预售合同的效力

来源:华律网整理 2020-03-21 15006 人看过
在购买还没有完全建造好的房屋时候,房地产开发商与购房者签订的合同是房屋预售合同,并不是正式的合同。房屋预售合同跟正式的购房合同一样是有相应的效力的,下面华律网小编为你介绍房屋预售合同的效力。

1.出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据,并不考虑审查对其他条件的具备与否,有其合理性。

华律网

如前所述,对预售商品房进行规制是十分必要的。《城市房地产管理法》第四十四条,建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条,国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对商品房预售的条件进行了规定。按照上述规定,商品房预售实行预售许可证制度。该制度要求开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人的申请,对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的所有的预售条件进行审核,并到现场进行查勘。对符合预售条件的,予以核发《商品房预售许可证》。由此可见,《商品房预售许可证》是商品房合法预售的关键性证明文件,是政府对预售人预售资格的认可。可以形象地说,《商品房预售许可证》就是预售人可以进行预售的“资格证”、“通行证”。另外,我们还应当看到,预售许可证制度是行政强制许可制度,其实施主要依赖于政府职能部门的管理。“法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能,正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资格的审查,主要看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件的审查主要是行政部门的权限。”这意味着法官在审查商品房预售合同的效力时,审查的范围应当限制在审查预售人是否以其名义获得商品房预售许可证明及其真伪这一事实上。

买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同,可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见,合同成立,但因为缺少生效要件(《商品房预售许可证》的取得),合同尚未生效。合同签订后,当事人起诉的,应认为合同生效要件的获得已无可能,一般应认定无效。但如果出卖人已具备了办理《商品房预售许可证》的条件,只是不肯予以办理,而预购人请求认可合同效力的,可认定合同有效(类推适用《合同法》第四十五条第二款前段)出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的,则可认为合同具备了生效要件,可以认定有效。

出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第(一)项的规定,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”该条规定对《城市房地产管理法》第四十四条第二款,关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定对合同效力的影响作了评价。

从《城市房地产管理法》第四十四条第二款的文义解释,该款只是表明商品房预售合同应当登记备案,但并未将此确定为合同生效要件。况且将合同登记备案行为的执行人为预售人,预购人(买受人)很难对此加以控制。因此,应当将商品房预售的登记备案视为行政部门的一种合同管理措施,其实施与否,并不对合同本身的效力产生影响。对此,最高人民法院《关于适用<合同法)若干问题的解释(一)》已有规定。该解释第九条中规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力……。”《商品房买卖合同纠纷解释》只不过又一次进行了明确。

当然,双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的,应当从其约定(《合同法》第四十五条第一款前段、中段)但虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件,虽然没有办理登记备案手续,双方已实际履行合同的,视为双方当事人合意排除对该要件(约定)的适用(《合同法》第四十五条第一款前段的反对解释)

以上就是华律网小编为您整理的有关这方面的知识,当然在现实生活中情况往往比较复杂,需要结合实际情况随机应变。遇到购房纠纷可以通过法律解决,打算解决纠纷时想要找亚搏娱乐app下载的话,可以来华律网找专业亚搏娱乐app下载。

声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合。如若侵权请通过投诉通道提交信息,我们将按照规定及时处理。【投诉通道】

延伸阅读:
房屋预售合同能抵押吗
房屋预售合同有什么作用
房屋预售合同与购房合同的区别
引用法条:
[1]《城市商品房预售管理办法》第五条
[2]《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条
[3]《合同法》第四十五条
[4]《商品房买卖合同司法解释全文》第二条
特邀亚搏娱乐app下载:

毕业于北京大学,北京市盈科亚搏娱乐app下载事务所高级合伙人,执业15年,北京电视台亚搏娱乐app下载帮帮忙栏目亚搏娱乐app下载,在盈科律所多年被评为优秀亚搏娱乐app下载,所办理的案件曾在北京电视台报道。在房产、婚姻、继承、劳动方面具备丰富经验。详细>>

在线咨询
  • 买房交了定金后不想买了,定金还能退吗

    2020-10-15977 人看过

    买房时下成了很多人都要考虑的问题,其实在买房时一般都可能遇到先交定金,再签合同的情况,很多人在在交了定金后,可能要看到了好的,就想退房。那么其中的定金能不能退呢接下来华律网小编就为您收集了这方面的知识,希望对您有帮助。

  • 商品房退房的条件和法律依据是什么

    2020-10-151926 人看过

    现在越来越多的年轻人也步入买房一族,但是由于初次购房没有任何经验,在买房的过程中却容易被开发商的种种伎俩蒙蔽了眼睛。众所周知,买房已是不易,退房更加麻烦。遇到退房的情况时,开发商一般会找出各种理由来抵制买受人的退房要求。购房者只有吃透相关法规,充分了解商品房退房条件,才能更好地维护自己的权益。华律网小编为您整理了以下相关内容,希望能够帮助到您。

  • 2020商品房买卖合同范本怎么写

    2020-10-1547451 人看过

    房产交易是经常发生的买卖行为,房屋买卖是需要写一份商品房买卖合同的,接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于这方面的知识,欢迎大家阅读!

  • 定金和订金是一个意思吗,哪个可以退

    2020-10-1515904 人看过

    我们在生活中都听说过定金和订金,在商品房交易中,所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念。到底定金和订金哪种才能退回?接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于定金和订金是一个意思吗,那个可以退方面的知识,欢迎大家阅读

  • 虚构房屋面积获取拆迁安置补偿,会受什么处罚

    2020-10-15100 人看过

    对房屋进行拆迁时,房屋面积对房屋拆迁补偿款多少有直接的影响,房屋面积越大的,房屋拆迁补偿款就越多,有些人可能会虚构房屋得,从而骗取更多补偿款,那么虚构房屋面积获取拆迁安置补偿,会受怎样的处罚?华律网小编整理相关知识,希望对大家有帮助。

  • 在商品房拆迁的时候,需要根据相关的政策进行赔偿。那么是一赔二吗?这是拆迁户很关心的问题,大家就要知道具体的拆迁政策,才能清楚是怎么进行赔偿的。对于这个问题大家可以看看下面的内容,华律网小编整理了以下内容为您解答,希望对您有所帮助。

  • 夫妻双方在离婚的时候是需要分割财产的,并且将财产分割好之后才不会发生之后的一些纠纷,那么离婚之后要卖房子是否需要双方进行签字?下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

  • 依据我国担保法的规定,债权人向债务人出借款项的时候,可以要求债务人提供担保,而债务担保的方式有很多,提供抵押物是债务担保的方式之一,那么已经抵押的商品房可不可以销售?下面由华律网亚搏娱乐app下载为读者进行相关知识的解答。

  • 在买卖商品房的时候可能会遇到起火的情况,一旦商品房有出现起火的事宜,肯定是会给商品房带来损失了的。有些人的房子无端端被烧了,事后确定并不是自己的责任,在这时候肯定是会要求当事人对自己损失进行赔偿。看看华律网小编收集的资料。

  • 买卖二手房的情况也有非常多,一些人在买卖二手房的时候,也担心自己在交易的时候会吃亏等等,就想要在交易二手商品房之前了解清楚相关的标准,知道自己该注意些什么的内容,避免自己吃亏等。针对相关问题华律网小编做了详细介绍。

  • 在现实生活中购房商品房的情形是非常多的,而购买商品房的时候,开发商一般是会收取购买者一定数额定金的,收取定金后签订商品房买卖合同,那么认购书里订金和定金有什么区别?下面由华律网亚搏娱乐app下载为读者进行相关知识的解答。

  • 我们在签订合同的时候,需要按照一定的流程来进行处理,首先需要签署合同,然后需要支付首付款之后还需要交纳相关的税费,办理贷款之后才可以办理房产过户,下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了以下的内容,希望对您有所帮助。

  • 合伙人亚搏娱乐app下载

    王娜亚搏娱乐app下载

    专业房产亚搏娱乐app下载15811587049

    专注房产纠纷

    王娜亚搏娱乐app下载

    合伙人亚搏娱乐app下载

    专注房产纠纷

    王娜亚搏娱乐app下载,北京市盈科师事务所亚搏娱乐app下载(法治进行时),王娜亚搏娱乐app下载敬业务实,擅长婚姻、继承、房产、债权、侵权、合同公司纠纷等。从事亚搏娱乐app下载行业以来,办案上百件,踏踏实实的办理每一起案件,赢得了当事人的信任。每个案件都事关重大,案件无小事,来不得半点的马虎,办案经验丰富,王娜亚搏娱乐app下载办案认真负责,注重质量,注重实效,全力以赴,取得了很好的效果,有效的保护了当事人的合法权益。联系电话:15811587049部分代表案例:1、李某、杨某、刘某、洪某与北京市XXXX房屋登记管理行政诉讼案2.陈某与吴某北京某流有限公司、保险股份有限公司机动车亚搏娱乐下载官网责任纠纷案3.宋某与北京XXX限责任公司挂靠经营合同纠纷案4.杨某与XXXX有限公司劳动争议纠纷案5.北京XXX股份有限公司诉北京XXX科技有限公司借款担保合同纠纷案6.XXXX股份有限公司诉北京XXXX有限公司债权人撤销权纠纷案7、周某、韩某诉韩某某分家析产纠纷8、孙某诉王某离婚纠纷9、张某诉王某等8人继承纠纷10、赵某诉陈某、郑某第三人撤销之诉11、杨某诈骗罪(缓刑)

    房子卖给子女需要中介吗

    房子卖给子女需要中介吗房子卖给子女需要中介吗房子卖给子女需要中介吗房子卖给子女需要中介吗房子卖给子女需要中介吗房子卖给子女需要中介吗...详细>

    查看更多 查看更多
    分享到
    微博
    QQ空间
    微信